źródła prawa

Ostateczny kształt emfiteuzy ustalił się w prawie justyniańskim. Była to wieczysta dzierżawa – prawo rzeczowe o szerokiej treści, do cudzej nieruchomości.

Powstawała na podstawie contractus emphyteuticarius – między właścicielem a emfiteutą, który miał podobne prawa do właściciela: korzystanie z gruntu, pobieranie owoców, jako posiadacz podlegał ochronie interdyktów posesoryjnych, miał także prawo do wszystkich skarg chroniących własność actiones utiles – z fikcją. Mógł zbywać emfiteuzę i przekazywać ja w spadku. Musiał zawiadomić właściciela o sprzedaży rzeczy. Właściciel miał prawo pierwokupu, w innym razie do 2% od wartości sprzedaży jako laudemium. Obowiązkiem emfiteuty były: niepogarszanie gruntu, płacenie podatków, rocznego czynszu w pieniądzu lub naturze (canon). Wyegzekwowanie tych obowiązków następowało drogą actio emphyteuticaria. Emfiteuza gasła po odebraniu ziemi przez właściciela w przypadku niepłacenia przez 3 lata podatków lub czynszu, albo nie dopełnił obowiązków co do sprzedaży.

Emfiteuza jest prawem rzeczowym bezwzględnym, o znacznie szerszych uprawnieniach od służebności (np. użytkowania)